[강동원 변호사의 부동산 칼럼] 재개발 사업이 진행될 때 조합과 교회 사이의 갈등을 해결하려면
2019/11/12 12:23 입력
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강동원 변호사(법무법인 정의 대표)

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재개발, 재건축 사업이 진행될 때 사업 구역 내 포함된 교회와 조합 사이에 갈등이 생기는 경우가 있다. 대부분은 교회를 어떻게 이전시킬지에 대해서 합의를 내리기 어려워 갈등이 생기는 경우가 많다.

 

도시 및 주거환경정비법 (이하 도시정비법)과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따르면 종교단체도 조합원이나 현금청산자와 동일한 권리를 가질 수 있다.

 

그러나 도시정비법에는 이전 대책을 어떻게 마련할 것인지, 신축할 경우 그 비용을 누가 감당할 것인지에 대해 구체적으로 명시하고 있지 않다. 따라서 이와 관련한 분쟁이 끊이지 않는 것이다.

 

조합에서는 보통 재개발, 재건축 사업시행계획이 인가된 후에 관리처분계획을 수립한다. 이 단계에서 종교단체에도 분양신청에 관하여 안내가 되는데, 이때 종교단체에서는 당황스러운 상황에 놓이게 된다. 왜냐하면 분양 신청이 일반 조합원들과 마찬가지로 상가, 아파트에 대하여만 안내되기 때문이다. 따라서 섣불리 신청했다간 상가나 아파트를 분양받거나 현금청산자가 될 수 있다.

 

관리처분계획은 이주와 분양, 철거 등을 앞둔 시점에서 구체적인 철거와 건설, 분양 계획을 최종적으로 수립하는 단계이다. 일반분양가를 제외한 대부분의 비용까지 확정이 된다. 따라서 관리처분계획에는 종교 시설과 관련하여 분양계획 및 이전 대책에 대한 내용들이 포함되어야 한다.

 

최근에 서울에 한 재개발 조합에서 교회에 대하여 일방적으로 현금청산자로 간주하고 새로운 종교시설 분양에 대한 내용을 누락한 채 관리처분계획 인가를 받은 사례가 있다. 법원에서는 이러한 관리처분계획은 위법하다고 판시하였다.

 

따라서 교회가 재개발, 재건축 사업부지에 포함되었다면 가장 먼저는 사업구역 내에 교회를 존치할 것인지 혹은 이전할 것인지 결정해야 한다. 그 후에야 구체적인 합의나 대응에 관하여 논의할 수 있을 것이다.

 

서울시는 조합과 종교 시설과 관련한 분쟁이 격화되자, 뉴타운 지구 등 종교 시설 처리방안을 제시하였다. 이 방안에서는 종교 시설은 우선적으로 존치가 될 수 있도록 검토해야 하고 이전을 해야만 한다면 존치에 준하는 이전계획을 수립해야 한다고 제시하고 있다.

 

그 이전계획은 다음과 같다. 1) 관련 종교단체와 협의할 것 2) 기존부지와 이전 예정 부지는 대토 원칙 3) 현 종교시설 실제 건물 연 면적에 상당하는 건축 비용 조합 부담 4) 사업기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담 등 이와 같은 기준에 의해 수립되어야 한다.

 

종교 시설이 강제로 이전하는 경우도 있는데 이 과정에서 조합과 교회 사이에 갈등이 격화되어 소송까지 가는 경우를 많이 볼 수 있다. 이로 인해 피해를 보는 교회 입장에서나, 사업이 지연되는 조합에게나 서로에게 유익하지 않을 수 있다.

 

조합의 입장에서도 관리처분계획이 취소되는 등 갈등이 해결되지 않는다면, 그만큼 사업이 지연되는 것이기 때문에 결국 그 피해는 조합에게 고스란히 돌아가게 된다. 따라서 조합에서도 사업 초기단계부터 종교 시설과 관련하여 교회와 지속적으로 협의를 진행할 필요가 있다.

 

서로 합의점을 찾는 것이 가장 좋은 방법이지만 입장이 첨예하게 대립할 수도 있다. 위에서 언급한 서울시의 지침이 반영되는 것이 가장 좋겠지만 법적 강제성이 부여된 것은 아니기 때문에 그것이 어려운 상황이라면 이에 대해 적절한 대응이 필요하다. 만약 이와 유사한 상황에 놓여 있다면 관련 전문가의 조언을 구하여 대처하는 것이 바람직하다.

 

이런 갈등이 발생하는 근본적인 문제는 관련 법령에 종교시설에 관한 처리가 구체적으로 명시되어있지 않기 때문이다. 따라서 이와 관련한 구체적인 내용이 하루빨리 명시적으로 규정되어야 할 것이다

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