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• [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 재건축·재개발 조합의 교회에 대한 청산금 부과?

  서울 OO구의 어느 교회의 A 목사는 최근 고민이 이만저만이 아니다. 교회가 속한 지역이 재건축 사업구역에 속하면서 교회가 없어질 위기에 처한 것이다. 다행히도 대토보상을 받기로 합의를 하였는데 더 큰 걱정이 생겼다. 조합이 어마어마한 액수의 청산금을 요구한 것이다. 그 금액의 청산금은 감당할 수 없기에 이대로 교회를 접어야만 하나 하는 깊은 시름에 빠진 A 목사. 그는 이대로 교회 문을 닫을 수밖에 없는 것일까. 재건축 또는 재개발 사업구역 내에 종교시설이 위치한 경우, 정비사업조합은 종교시설 부지의 소유권을 확보하기를 원한다. 그러나 일반적인 수용절차에 의하여 종교시설 부지의 소유권을 취득할 경우, 종교시설의 특수성으로 인하여 사회적인 부작용이 크다. 이에 서울특별시의 경우, ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’을 마련하여 ‘존치’를 원칙으로 하며, 존치가 어려운 경우 ‘대토’를 하도록 권장하고 있다. 이에 따라 서울시 내의 재건축이나 재개발 구역 내에 종교시설이 있는 경우, 대부분 대토보상 합의를 통해 사업구역 내의 동일한 면적의 다른 토지를 제공하고 종교시설 신축에 필요한 비용을 지급하는 방식으로 문제가 해결되고 있다. 그런데 재건축이나 재개발사업에서는 사업이 완료되면 조합원들이 청산금을 추가로 부담해야 하는 일이 빈번하게 발생한다. 그렇다면 이처럼 추가적으로 부담시키는 청산금을 종교시설에도 부담시킬 수 있을까? 만일 위에서 언급한 A 목사의 사례처럼 조합이 교회 등 종교시설에도 청산금을 부담시킨다면, 그리고 그 액수가 적지 않은 큰 액수라면 이는 교회의 존폐 문제와도 직결될 수 있는 일이다. 청산금이 너무 많아 부담할 수 없는 수준이라면 교회 운영자로서는 어쩔 수 없이 눈물을 머금고 교회 문을 닫을 수밖에 없는 것이다. 한편으로 생각해보면 이는 종교시설의 특수성을 감안하여 ‘존치’ 또는 ‘대토보상’을 원칙으로 하는 취지에 반대되는 것이라고 볼 수 있다. 종교시설은 그 지역에서 확보한 신도들이 신앙생활을 이어나갈 수 있는 터전이며, 만일 새로운 장소로 갑자기 옮기게 된다면 다시 처음부터 신도들을 모아야 하는 문제가 생긴다. 그렇기에 이와 같은 특수성으로 인해 되도록 그 지역 신도들이 계속 그 교회에 다닐 수 있도록 ‘존치’ 또는 ‘대토보상’의 방법으로 협의가 이루어지는 것이다. 그런데 과도한 청산금 부과로 인해 결국 교회가 문을 닫을 수밖에 없게 된다면 이는 ‘존치’ 또는 ‘대토보상’의 원칙에 근본적으로 반하는 결과가 되는 것이 아닐까 싶다. 최근, 이와 관련하여 서울시 행정심판위원회의 재결례가 나와 주목받고 있다. 서울의 모 지역 주택 재개발 정비사업조합은 대토합의의 상대방인 교회에게 300억 원이 넘는 큰 액수의 청산금을 부과하였다. 조합의 주장은 대토합의를 하게 되면 종전 토지 대신 다른 토지를 제공받게 되는데, 이는 일반적인 조합원들이 아파트나 상가를 분양받는 것과 마찬가지이므로 교회 역시 청산금을 부담해야 한다는 논리였다. 하지만 300억 원이 넘는 큰 액수는 교회에게 너무도 큰 부담이었기에 존폐위기에 처한 교회는 조합을 상대로 청산금 부과 처분의 무효확인 또는 취소를 구하는 내용의 행정심판을 제기하기에 이르렀다. 과연 이 사건에서 당사자들은 교회 문을 닫지 않고 지켜낼 수 있었을까. 서울시 행정심판위원회는 교회의 손을 들어줬다. 대토 합의를 한 종교시설에 대해 청산금을 부과할 수 없으며, 이에 따라 조합이 교회에 청산금을 부과한 처분은 무효라는 내용의 재결을 한 것이다. 이 같은 행정심판 재결례에 따른다면 위 사례의 A 목사의 경우도 어마어마한 액수의 청산금을 요구한 조합을 상대로 청산금 부과 처분 무효확인 또는 취소를 구하는 행정심판을 제기하여, 취소 또는 무효를 확인하는 내용의 재결을 받고 교회를 지켜낼 수 있을 것이다. 앞서도 말하였듯, 교회는 그 지역 신도들이 신앙생활을 영위해 갈 수 있는 삶의 터전이다. 그러한 교회가 어느 날 갑자기 공중분해 되어버린다면, 그 지역 신도들은 갑자기 어디로 가서 신앙생활을 이어나갈 것인가? 그 정신적 피해와 공허함은 이루 말로 다 할 수 없을 것이다. 재개발, 재건축이 되어 동네가 발전하는 것은 좋지만, 이러한 이유에서 최대한 교회가 공중분해되지 않도록, 공존하는 방향으로 정비사업이 진행되어야 할 것이다.

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  • 강동원 변호사의 부동산 칼럼

  2019-08-13

• [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회 분열과 명의신탁

  교회의 재산은 명의신탁을 많이 한다. 명의신탁이란 쉽게 말해 어떠한 재산을 다른 사람의 이름으로 해 놓는 것을 말한다. 예를 들어 A 건물이 실제로는 B의 소유이지만 C의 이름으로 해 놓는 것이다. 그런데 교회의 재산은 사실상 교인들의 소유라 할 수 있기 때문에 명의신탁 제도를 많이 이용하는 것이다. 그런데 이러한 명의신탁이 교회 상황이 평화롭기만 하다면 별 문제가 안 된다. 하지만 교인들이 집단으로 탈퇴하고 교회의 분열이 발생한다면 문제가 다소 복잡해 진다. 그렇다면 교회가 분뎔된 후 분열 전 교회가 명의신탁한 부동산에 관해 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구한 경우, 어떠한 요건을 충족해야 그러한 청구를 할 수 있으며, 이러한 청구는 인용될까? 실제 사례를 소개해 보겠다. A 교회는 신도들이 꽤 있던 교회로, B 재단법인의 지교회로 있었는데, C가 서울노회로부터 A교회의 임시 목사로 임명되어 사무하여 오던 중 교회당을 신축하기로 하고 그 부지로 사용하기 위해 교인들의 헌금 등으로 토지를 매수하여 교인들 명의로 소유권이전등기를 마쳤다가 B재단법인에 명의신탁하고 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 교회당을 신축하는 과정에서 일부 교인들 사이에 다툼이 발생하였고, C를 지지하는 교인들과 반대하는 교인들 사이에 분쟁이 심화되었다. 그리고 결국 A교회는 교인들의 집단 탈퇴로 분열에 이르렀다. 분열 후 교회의 주축을 이루고 있는 C와 C를 지지하는 교인들은 자신들과 분열 전 교회의 동일성을 주장하며 분열 전에 교회가 B 재단법인에 명의신탁한 부동산에 관하여 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구하였다. 이 사건에서 원고인 분열 후 교회가 소유권이전등기 청구의 당사자 적격을 가지고 있는지의 여부가 문제가 되었는데, 이에 대하여 대법원은 당사자 적격이 있다고 판시하였다. 분열 전 교회와 분열 후 교회의 동일성이 인정되지 않는다 하더라도 분열 후의 교회가 소를 제기할 당시에 그 교인들의 총회 결의를 거쳐서 제소를 하였기 때문에 분열 당시 교인들의 전원이 아닌 일부만으로 구성된 분열 후 교회가 단독으로 제기한 소라는 이유로 부적법하게 볼 것은 아니라는 이유였다. 불열 후의 교회가 청구한 소유권이전등기 청구가 받아들여졌는지의 여부는 별론으로 하고, 여기서 주목해야 할 점은 교인들의 총회 결의를 거쳐서 제소를 하였기 때문에 교회가 단독으로 제기한 소라고 보지 않았다는 점이다. 이와 관려하여 또 다른 대법원 판시사항을 보자면, 교회의 법률적 성질이 권리능력 없는 사단인 까닭에 교회가 2개의 교회로 분열된 경우, 교회 재산은 분열 당시 교인들의 총유에 속하고, 총유재산의 관리와 처분은 그 총회의 결의에 의하여야 한다(대법원 1995. 2. 24. 선고 94다21733판결, 대법원 1995. 9. 5. 선고 95다21303 판결). 그렇다. 교회는 법적으로 권리능력 없는 사단에 속하며, 교회의 재산 소유 형태는 교인들의 총유 형태이다. 그렇기 때문에 교회 재산을 처분하거나 관리할 때, 예를 들어 명의신탁했던 재산을 되찾아오며 소유권이전등기청구를 하고자 하는 등의 행위를 할 때에는 교인들의 총회를 거쳐 결정해야 한다. 교회가 평화롭게 신앙생활을 유지할 수 있는 장소가 되면 좋겠지만, 서로 뜻하는 바가 달라 분열되었고, 교회의 재산을 놓고 다툼이 생겼다면, 진흙탕 싸움이 되는 것보다는 법적으로 판단을 받고 깔끔하게 해결하는 것이 낫지 않을까 싶다. 그리고 그러한 상황에 처하신 교인들에게 이 글이 조금이나마 도움이 되기를 바란다.

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  2019-08-01

• [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회의 분열과 재산의 소유권

  교회 교인들의 집단적 탈퇴, 분열 전 교회의 부동산 등 재산은 분열 후 누구의 소유일까? 교회를 운영하다보면 현재의 운영진에 대해 친성파와 반대파로 나뉘는 경우가 종종 있다. 이렇게 하나의 교회가 분열되는 것은 안타까운 일이지만, 현실적으로는 교회의 재산에 대한 문제가 달려있기 때문에 이는 명확하게 해결하고 지나가는 것이 좋다. 예를 들어 반대하는 교인들이 대거 해당 교회에서 빠져나갔을 때, 빠져나간 이들도 이전에는 교회 재산에 대한 권한이 있었는데, 탈퇴한 이후로는 권한이 없어지는 것일까? 교회의 재산의 권한은 누구에게 어떤 식으로 있는 것일까? 이번에는 이러한 내용에 대해 다루어보고자 한다. 먼저, 사례를 들어보겠다. A교회는 한때 교인도 많고 운영도 원활히 잘 되던 교회였다. 그러나 어느 순간부터 교인들이 2개의 부류로 나뉘기 시작했다. 기존의 교회 운영진에 관하여 친성파와 반대파로. 오랜 기간 갈등 끝에 반대파 교인들은 집단적으로 교회를 탈퇴하였다. 이 교회는 분열된 것으로 볼 수 있을까? 그리고 교회에 남아있는 재산은 누구의 소유라고 볼 수 있을까? 오늘은 이와 관련하여 대법원 2006. 4. 20. 선고 2004다37775 전원합의체 판결을 소개하고자 한다. 교회의 재산에는 교회 건물과 교회부지(땅)을 비롯하여 여러 가지 집기 등 다양하게 있다. 그렇다면 교회의 재산은 법적으로 누구의 소유일까? 교회의 재산 소유 형태는 법적으로 ‘총유’에 속한다. 총유는 비법인 단체 구성원들이 정관과 규약에 의해 공동으로 소유하는 형태이다. 그런데 위 사례에서는 교인들이 집단적으로 교회를 탈퇴하였다면, 원래 하나의 교회였던 것이 2개의 교회 집단으로 나뉜 것으로 인정되고, 부동산 등의 재산도 분할되어야 하는 것일까? 그렇지 않다. 앞서 언급한 대법원 판례에 의하면, 교단에 소속되어 있던 교인들의 일부가 소속 교단을 탈퇴하기로 결의한 다음 종전 교회를 나가 별도의 교회를 설립하여 별도의 대표자를 선정하고 나아가 다른 교단에 가입한 경우, 그 교회는 신설 교회라 할 것이어서 그 교회 교인들은 더 이상 종전 교회의 재산에 대한 권리를 보유할 수 없게 된다. 즉, 다시 정리하여 말하자면 교인들이 집단적으로 교회를 탈퇴하였더라도 분열 전 교회의 재산이 분열되고 나서의 교회 구성원들에게 각각 총유적으로 귀속되는 것이 아니며, 분열 전 교회의 재산은 남아있는 교인들의 총유라는 것이다. 탈퇴한 교인들 입장에서는 분열 이전의 교회에 대해 내 지분이 있었는데, 탈퇴했다고 해서 그 지분이 사라진다는 것이 말이 되냐고 생각할 수 있겠지만, 앞서도 언급하였듯 교회 재산은 교인들의 총유이기 때문에 ‘지분’이라는 것이 존재하지 않으며, 남아있는 교인들의 총유 형태로 재산이 귀속되게 된다. 법률 상담을 진행하다 보면 부동산 등을 포함하여 교회의 재산을 둘러싸고도 많은 분쟁이 벌어지는 현실을 느낄 수 있다. 어떤 경우는 교인들 간의 다툼으로 교회의 실체를 인정할 수 없을만큼 교회와 교회에 속한 물품들이 난장판이 되는 경우도 있다. 개인적으로는 그런 상황까지 가기 전에 합리적으로 갈등상황을 해결하면 좋지 않을까 싶은 생각이며, 서로의 생각이 다름을 인정한다면 조금은 원활한 해결이 가능하지 않을까 생각해본다. 교회의 분열은 안타까운 현실이지만, 자신이 그러한 일의 당사자가 되었다면 법의 힘을 빌어 현실적인 문제를 합리적으로 해결하고 신앙생활을 이어나가는 것이 좋은 방법이 되지 않을까 싶다.

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  2019-07-17

• [강동원 변호사의 부동산 칼럼] 교회부지가 재개발, 재건축 사업구역에 포함되었다면?

  교회와 같은 종교시설은 사람들의 삶에 있어서 중요한 시설 중 하나이다. 누군가는 교회를 다니면서 마음의 위안을 얻고, 누군가는 깨달음을 얻으며, 또 다른 누군가는 행복감을 느낀다. 그런데 이처럼 중요한 존재인 교회가 있는 지역이 재개발 또는 재건축 정비사업 구역으로 지정되었다면? 교회를 운영하는 사람 입장에서도, 교회를 다니고 있는 교인들 입장에서도 난감하기 이를 데 없을 것이다. 그렇다면 교회 부지가 재개발 또는 재건축 사업부지로 지정되었을 때 교회 건물을 조합에 내어주고 합리적인 보상도 받지 못한 채 쫓겨나듯 나가야만 하는 것인가? 결론부터 말하자면 그렇지 않다. 법무법인 정의의 강동원 대표변호사는 재개발, 재건축 사업부지 내에 교회가 포함된 경우에 대하여 다음과 같은 3가지 대응책을 제시하였다. 1. 분양을 신청할 것인지, 아니면 현금청산자가 될 것인지를 결정하라. 조합 입장에서 보자면 조합이 수용보상을 하고 명도소송을 하면 명도소송 피고가 되어 부지를 내어줄 수밖에 없는 상황이 벌어질 수도 있다. 그렇기 때문에 교회부지가 재건축, 재개발 사업구역으로 지정이 되었다면 분양신청을 할 것인지, 아니면 현금청산자가 될 것인지를 먼저 정해야 할 것이다. 2. 관리처분계획 취소를 다투어볼 수 있다. 만일 조합이 교회를 분양대상에서 제외한 채 일방적으로 교회를 현금청산자로 취급하는 내용의 관리처분계획을 수립하여 이를 인가받았다면, 관리처분계획의 취소를 구하는 행정소송을 통해 교회의 ‘분양신청에 관한 권리’를 침해하였다는 이유로 관리처분계획의 취소를 다투어볼 수 있다. 교회 시설의 분양에 대한 협의가 완료되지 않았는데도 조합이 일방적으로 교회를 분양대상에서 제외하는 내용으로 관리처분계획을 수립하였다면, 그러한 관리처분계획은 중대한 하자가 있는 것으로 취소를 다투어 볼 만한 것이다. 3. 대토보상 받기 종교시설도 원칙적으로는 일반 건물 및 토지의 현금청산과 다를 것이 없다. 하지만 실무상 종교시설은 그 특수성으로 인해 현금청산보다는 원칙적으로 대토 및 보존(기존 정도 크기의 종교시설 설립 건축비 지원 등의 방법으로 실현) 하게 된다. 여기서 대토보상이란 교회와 같은 종교시설을 운영하다가 그 지역이 재개발 또는 재건축 정비사업 구역으로 지정되면 정비사업기간 동안 건물과 토지를 비워주어야 하는 경우가 있는데, 관할 지역의 도시계획 조례에 따라 정비사업 완료 후 기존 교회시설 운영자가 다시 교회를 운영할 수 있도록 조합으로부터 대체부지를 제공받을 수 있는 보상 방법을 말한다. 교회는 사람들의 깊은 신앙심과 연관된 장소라는 점에서 그 의미가 큰 시설이며, 지역민들과의 유대가 강한 시설이다. 그렇기에 교회시설이 있는 부지가 재건축, 재개발 사업구역에 해당되었다면, 교회는 그 대응을 철저히 해나가야 할 것이다. 교회를 지켜나가고자 하는 분들에게, 지역민들의 신앙심을 지켜나가고자 하는 분들에게 이 글이 도움이 되기를 바라며 글을 마치겠다. <본 칼럼의 저자 강동원 변호사는 재건축·재개발 전문 대표 변호사들이 함께하는 건설 부동산 특화 로펌 ‘정의’의 대표로, 재개발 문제로 인해 곤란을 겪고 있는 개교회들을 위해 현실적이고도, 실제적인 조언을 펼치고 있다.>

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  • 강동원 변호사의 부동산 칼럼

  2019-06-28