[강동원 변호사의 부동산 칼럼] 종교용지 관련 법적 분쟁 사례 분석

본 법무법인에서 현재 진행 중인 종교용지 관련한 법적 분쟁을 소개하고, 그로부터 이와 비슷한 상황에 놓은 교회들이 어떻게 대처하는 것이 좋을지 소개하고자 한다. 의뢰인은 경기도에 위치한 모 교회였다. 1,000평이 조금 안되는 부지를 가지고 있는 교회였는데, 교회가 모 재개발 사업부지에 포함이 된 것이었다. 이미 재개발 조합은 시장으로부터 정비사업의 사업시행계획인가를 받은 상황이었다.

 

그리고 이후 조합원 총회에서 관리처분계획을 의결한 후, 시장으로부터 관리처분계획에 대한 인가를 받았다. 관리처분계획에 따르면 해당 교회는 현금청산대상자로 분류가 되어 있었다. 그러나 조합에서 교회 측에 분양신청 통지를 제대로 하지 않았고, 따라서 관리처분계획 중에서 교회에 대한 부분은 무효라고 주장할 수 있다.

 

분양신청 통지의 중요성에 대해서는 대법원 판결을 통해서도 확인할 수 있다. 대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결을 살펴보자.

 

“구 도시 및 주거환경정비법 제46조 제1항에서 정한 분양신청기간의 통지 등 절차는 재개발구역 내의 토지 등 소유자에게 분양신청의 기회를 보장해 주기 위한 것으로서 도시정비법 제48조 제1항에 의한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 거쳐야 할 필요적 절차이고, 사업시행자인 재개발조합이 분양신청 통지를 함에 있어서는 도시 정비법 및 그 위임에 의하여 정해진 재개발조합의 정관 규정에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 할 것이므로, 이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처 분계획은 위법하다.”

 

이뿐만 아니라, 특수한 건축물을 소유한 교회는 분양신청 절차가 특수성을 가질 수밖에 없다. 구 도시정비법 제46조 제1항은 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받을 수 있는 자를 ‘토지등소유자’로 정하고 있을 뿐 교회와 같이 주택이나 상가 등이 아닌 특수한 건축물을 소유한 토지등소유자를 제외하고 있지 않다.

 

그런데 조합에서 통지한 조합원 분양신청 안내문을 보면, 주택 또는 상가에 대한 분양신청에 관한 사항만 통지되어 있을 뿐, 종교부지 및 종교시설을 소유한 토지등소유자가 종교시설을 분양받고자 하는 경우에 대한 안내가 전혀 없었다. 이에 해당 관리처분계획 중 교회에 대한 부분은 필수적인 절차를 결여한 것으로 볼 수 있다.

 

또한 총유 재산의 처분에 대한 교회 정관을 살펴볼 때, 조합의 관리처분계획 중 교회에 대한 부분을 무효라고 볼 수 있다. 이와 관련한 대법원 판결을 살펴보자.

 

“기독교단체인 교회의 재산은 특단의 사정이 없는 한 그 교회소속 교인들의 총유에 속하므로 그 재산의 처분에 있어서는 그 교회의 정관 기타 규약에 의하거나 그것이 없는 경우에는 그 교회소속 교인들의 총회의 결의에 따라야 하는 것인 바, 교인들 총 회의 결의가 없었음에도 있는 것 같이 관계서류를 위조하여 경료한 소유권이전등기는 원인무효의 등기이다.”

 

교회 정관에 따르면 부동산을 처분할 때 총회의 의결을 거쳐야 하는데, 현금청산을 하는 경우 부동산을 처분하는 격이 되는 것이 된다. 그런데 총유재산 처분행위에 대한 어떠한 결의 등이 없었기 때문에 교회를 현금청산대상자로 볼 수 없다.

 

해당 소송이 아직 진행 중에 있다. 관리처분계획 취소처분을 받게 되면, 조합과의 실질적인 협의·협상이 진행될 것이다. 교회 입장에서 구체적으로 어느 선까지 보상을 받을 수 있을지, 조합에 타당한 근거들을 통해 제시하고 요구할 수 있다. 그렇기 때문에 우리에게 언제나 가장 좋은 것을 주시는 하나님(마7:11)을 의뢰하며 최선의 대응 방안을 모색해보자.